對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解:房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。下面小編為大家收集整理了“樓盤(pán)銷(xiāo)售方案”，歡迎閱讀與借鑒!

樓盤(pán)銷(xiāo)售方案1

一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略

營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)

2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：“__商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處__廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

樓盤(pán)銷(xiāo)售方案2

一、銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作

1、商場(chǎng)劃分及原則

①以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持商場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局;

② 與銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷(xiāo)售;尤其是針對(duì)返租銷(xiāo)售的客戶(hù)，鋪位總值要小;

③除一層臨街鋪位外，其余二層鋪位應(yīng)為全開(kāi)放式設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足視線通透及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的要求;

④依據(jù)大型批發(fā)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的賣(mài)區(qū)與走道劃分要求及使用原則;考慮消防人流疏散;

⑤依據(jù)主力客戶(hù)需求較小鋪位的市場(chǎng)特征，主力鋪位以小開(kāi)間為主，除一層臨街鋪外，主力旗艦店的商鋪之銷(xiāo)售建筑面積控制在25～50平方米區(qū)間，售價(jià)控制在15～45萬(wàn)之間。這樣可降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，提高銷(xiāo)售速度;

⑥力爭(zhēng)使所有走道兩側(cè)均為賣(mài)區(qū)鋪位，避免產(chǎn)生冷通道，保持連續(xù);

>⑦ 獨(dú)立商鋪(自營(yíng)商戶(hù)購(gòu)買(mǎi))分割要充分兼顧銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，做到可分可合——“分小易售，和大好用”。

2、 市場(chǎng)銷(xiāo)售單位劃分，編制《_廣場(chǎng)各棟號(hào)市場(chǎng)規(guī)劃圖》

3、編制市場(chǎng)銷(xiāo)售單位實(shí)用面積、建筑面積一覽表

二、銷(xiāo)售價(jià)格策略原則：

一)、銷(xiāo)售定價(jià)原則

1. 通過(guò)詳盡的周邊市場(chǎng)調(diào)研及商戶(hù)追訪，確定產(chǎn)品的日租金以0.5-1元/平米/天為基準(zhǔn)，不同樓層進(jìn)行合理比例調(diào)整 表一:_廣場(chǎng)A棟、B棟、C棟銷(xiāo)售基價(jià)表衡的目的;

2. 通過(guò)返租方式，使各層商鋪在推市階段的節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售中，最大化的吸納商戶(hù)、投資者及終端消費(fèi)群體，同期制造促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，使之成為市場(chǎng)商鋪旺銷(xiāo)熱點(diǎn);

3. 確保項(xiàng)目具有區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和特色賣(mài)點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品相比更具有較強(qiáng)的性?xún)r(jià)比;

二 )、 基本目標(biāo)均價(jià)

為了回避風(fēng)險(xiǎn)，可選用如下方式：開(kāi)始采用一個(gè)保險(xiǎn)的售價(jià)，商鋪銷(xiāo)售方式如果為返租的話，為了補(bǔ)償返祖給投資者的損失，可把商鋪的價(jià)格上浮30-50%，甚至100%，如表一這個(gè)價(jià)格適用在前期認(rèn)購(gòu)登記,視市場(chǎng)反應(yīng)再做調(diào)整。在籌備期和前期認(rèn)購(gòu)登記期，宣稱(chēng)均價(jià)為_(kāi) /平方米，看市場(chǎng)反應(yīng)決定正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)售價(jià)。 定價(jià)說(shuō)明：

1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達(dá)的易達(dá)性，各層“金角銀邊”的鋪位會(huì)在該層基價(jià)基礎(chǔ)上乘以1.0至2.0的系數(shù)。

2. 其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響(如柱子等)，或因鋪位分割造成死角，則該類(lèi)鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價(jià)位;因鋪位面積較大，購(gòu)鋪者對(duì)總價(jià)敏感度較強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪位銷(xiāo)售單價(jià)。

三)、各期價(jià)格提升策略：

1、“小幅多次 小步快跑”是價(jià)格提升策略的基本原則。

預(yù)計(jì)銷(xiāo)售全程至少提價(jià)3次以上。首先執(zhí)行認(rèn)購(gòu)登記價(jià)格，正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)提一次價(jià)，幅度可稍大，正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后，在廣告策略和各種營(yíng)銷(xiāo)手段的支持下，視市場(chǎng)反映的熱烈度即時(shí)決定是否提價(jià)，不管如何，應(yīng)至少提價(jià)2次，以最大限度的營(yíng)造熱銷(xiāo)現(xiàn)象。至于提價(jià)的幅度可根據(jù)銷(xiāo)售中所體現(xiàn)出來(lái)的消費(fèi)者能接受的幅度極限來(lái)確定，提價(jià)最終以促進(jìn)銷(xiāo)售為目的，任何提價(jià)都不能阻礙銷(xiāo)售。提價(jià)的形式有兩種，一是通過(guò)折扣提價(jià)，二是直接提高表價(jià)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中建議以折扣提價(jià)為主，提高表價(jià)為輔的提價(jià)方式。

2、 分期間的價(jià)格策略：

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)與正式開(kāi)盤(pán)后價(jià)格要有明顯區(qū)別，以便形成良好的口碑;

3、 公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格策略原則：

售價(jià)表不公開(kāi)發(fā)放傳銷(xiāo)方式銷(xiāo)售給老業(yè)主價(jià)格優(yōu)惠 公開(kāi)認(rèn)購(gòu)前期我們采取低價(jià)位入市的策略，不論何種付款方式。在此期間內(nèi)認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)將享有折扣點(diǎn)的優(yōu)惠。

公開(kāi)發(fā)售后期

我們采取低價(jià)位回升入市的策略，把物業(yè)的入市最低價(jià)調(diào)整，我們可以選一些朝向樓層相對(duì)較差的鋪位進(jìn)行炒作制造低價(jià)位入市(制造假象)，一般來(lái)說(shuō)，相鄰物業(yè)間的價(jià)格在幾百元錢(qián)/平方米的差價(jià)不怎么吸引人，但如果相鄰物業(yè)相差在4-5千元/平方米以上，則就可以明顯讓感覺(jué)到真正的優(yōu)惠。

采用“低開(kāi)高走”遞增策略，給物業(yè)足夠的升值空間;

三、銷(xiāo)售方式

一)、自主經(jīng)營(yíng)式(略)

二)、以租代售式

“以租代售”就是將商鋪進(jìn)行出租，并與投資經(jīng)營(yíng)者簽訂一個(gè)合同，在合同期內(nèi)買(mǎi)所租的商鋪，即以租賃時(shí)的價(jià)格(可提高價(jià)格)賣(mài)給投資者。投資者在經(jīng)營(yíng)期間所交的租金，可以抵沖部分購(gòu)房款，待付清所有房款后，即可獲得該商鋪的產(chǎn)權(quán);如果投資經(jīng)營(yíng)者在合同期限內(nèi)不購(gòu)買(mǎi)該商鋪，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)公司收取的房租

首付20%房款，連續(xù)8年每年年初按房款的10%交納租金，8年租金交納后該商鋪產(chǎn)權(quán)即歸租賃經(jīng)營(yíng)者所有(以交房日作為每年年初付款日，客戶(hù)提前付清房款可即時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證)。

三年后客戶(hù)若不想再購(gòu)買(mǎi)該商鋪，已經(jīng)支付的房款扣除前三年的租金，余款全額返還(每年租金為房款總價(jià)的10%) 三)、原值回購(gòu)式

主要是針對(duì)主力商家，對(duì)商鋪先實(shí)行購(gòu)買(mǎi)，在簽定購(gòu)買(mǎi)合同、明確回購(gòu)年限并按相應(yīng)比例繳拿房款后，自主經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)年限到期時(shí)，若商家愿意購(gòu)買(mǎi)，則補(bǔ)足房款后辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。若商家不愿意購(gòu)買(mǎi)，則由公司按原值回購(gòu)，回購(gòu)年限內(nèi)，商家免費(fèi)經(jīng)營(yíng)

四)售后返租式

售后返租(售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。 即將所售商品房出售給投資者，只出售產(chǎn)權(quán)，由 公司統(tǒng)一與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，交由專(zhuān)業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采用固定回報(bào)形式向業(yè)主支付租金。購(gòu)買(mǎi)返租商鋪之業(yè)主同時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同與《返租協(xié)議》。并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。

1、 返租的資金預(yù)算及可行性論證

對(duì)于返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會(huì)有些難度，但結(jié)合我司的情況，其操作應(yīng)當(dāng)說(shuō)是非?？尚械摹Ｏ旅嫖覀円砸唤M數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明：

(1) 例：一層一個(gè)建筑面積為30平方米的鋪位，單價(jià)5000元/㎡.公司提供5成10年按揭和最高5年返租， A:客戶(hù)的投資分析如下：

鋪位總價(jià)：15萬(wàn) 首 期：7.5萬(wàn) 貸 款：7.5萬(wàn) 月 供：851元 年 供:851_12=10212元 如果公司提供8%的投資回報(bào)率(返租率)：

客戶(hù)年投資回報(bào)率：15_8%=1.2萬(wàn)元 5年的投資回報(bào)：1.2_5=6萬(wàn)元 公司提供五年返租回報(bào)一次性從首期款中扣除,6 =1.5萬(wàn)元,相當(dāng)于首期1成,即可獲得一個(gè)15萬(wàn)元的商鋪產(chǎn)權(quán)。

今后五年之內(nèi)，客戶(hù)需每月向銀行交納851元(10年共計(jì)交納851_12_10=10.212萬(wàn)元)，五年之后則根據(jù)自己的意愿，可自營(yíng)也可對(duì)外出租，按目前同類(lèi)商場(chǎng)的租金狀況，本項(xiàng)目的租金可望在開(kāi)業(yè)后三年之內(nèi)達(dá)到如下平均水準(zhǔn)：

負(fù)一層：20元/平米_月

第一層 內(nèi)部：35元/平米_月 臨街:60元/㎡ 第二層：20元/平米_月

如客戶(hù)選擇對(duì)外出租，后5年則可獲得租金35_30_12_5=63000元的租金。 商鋪未來(lái)的增值)的收益可延續(xù)40年(總計(jì)504000元，按使用權(quán)50年計(jì)算)，這樣顯然對(duì)投資客戶(hù)是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的。

B:公司收益計(jì)算, 1) 2) 3) 回籠資金利用率按年貸款利息計(jì)算:9_(1+7.5%)5=12.92萬(wàn)元 4) 5年的總收入:12.92+2.88=15.8萬(wàn)元

實(shí)際上將資金用于開(kāi)發(fā)其它項(xiàng)目的利潤(rùn)大大超過(guò)此數(shù),高于此數(shù)的五年租金償還返租款的方式計(jì)算，則返租率可達(dá)到9%,從此來(lái)看，公司提供8%的5年返租方案是相當(dāng)可行的.

(2)確定公司提供8%租金回報(bào)的理由：

8%的租金回報(bào)是一個(gè)比較數(shù)，這個(gè)數(shù)比銀行利率略高一點(diǎn)，客戶(hù)能接受。如果低于8%的回報(bào)，客戶(hù)投資者就會(huì)感覺(jué)到明顯的不劃算，而不會(huì)有購(gòu)買(mǎi)欲望。如果高于8%對(duì)銷(xiāo)售當(dāng)然有好處，但對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)受到損失。 8%的租金回報(bào)，公司的補(bǔ)貼較少，同時(shí)如果一樓銷(xiāo)售效果好，能促進(jìn)和提高二層、負(fù)一層的市場(chǎng)售價(jià)，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司的補(bǔ)償部分。 2、售后返租方案

通過(guò)上述論證,我們可以采取如下售后返租方案;

五年返租對(duì)客戶(hù)來(lái)講有較強(qiáng)的吸引力，可以降低投資總額。五年返租對(duì)公司來(lái)講，可以在前五年賺回來(lái)。我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)直接在售房款總額中減去五年租金(總款的40%),但與客戶(hù)簽定補(bǔ)充協(xié)議，前五年經(jīng)營(yíng)權(quán)歸我們。 ⑴對(duì)客戶(hù)

從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。

①五年的租金一次性返還，直接降低了客戶(hù)的資金壓力。 ②五年的租金一次性返還，可以合理的避稅。

五年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：40%_4%=1.6% 五年租金的租賃稅可以避免，金額為：40%_17%=6.8% 總計(jì)可以避稅：1.6%+6.8%=8.4%

相當(dāng)于客戶(hù)前五年收回了40%+8.4%=48.4% ③客戶(hù)回報(bào)率高出8%為13.3% ⑵對(duì)開(kāi)發(fā)商

1、開(kāi)發(fā)商只需賺回5年8%的收益和少收回的40%房款資金利率40%_6%÷2=1.2%，實(shí)際負(fù)擔(dān)為9.2%，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。 2、可以很快的回收60%的資金。 3、降低前5年定時(shí)返租的資金壓力。 B、十年返租

十年返租對(duì)客戶(hù)來(lái)講有更強(qiáng)的吸引力，可以降低投資總額。十年返租對(duì)公司來(lái)講，可以在前十年賺回來(lái)。 我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)直接在售房款總額中減去十年租金(總款的80%),但與客戶(hù)簽定補(bǔ)充協(xié)議，前十年經(jīng)營(yíng)權(quán)歸我們。 ⑴對(duì)客戶(hù)

從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。

①、十年的租金兩次(每5年一次)返還，直接降低了客戶(hù)的資金壓力。 ②、十年的租金兩次(每5年一次)返還，可以合理的避稅。 十年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：80%_4%=3.2% 十年租金的租賃稅可以避免，金額為：80%_17%=13.6% 總計(jì)可以避稅：3.2%+13.6%=16.8% 相當(dāng)于客戶(hù)前十年收回了80%+16.8%=86.8% ③、客戶(hù)十年后回報(bào)率高達(dá)53.4%

④、購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)的商位按揭只有7.5萬(wàn)元，大大的降低了投資門(mén)坎。

⑵對(duì)開(kāi)發(fā)商

①、開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)5年8%的收益和少收回40%出國(guó)留學(xué)網(wǎng)房款的五年的平均貸款資金利率40%_6%÷2=1.2%(6%÷2為五年的貸款平均率，因?yàn)槲覀冊(cè)诓煌５幕厥召Y金。) 實(shí)際負(fù)擔(dān)為9.2%，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。

②、可以很快的回收30%的資金。

③、降低前十年的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和前十年定時(shí)返租的資金壓力。

④、增加了成交率。

C、操作要點(diǎn)：

1、以3萬(wàn)的價(jià)格為總房款計(jì)算：實(shí)付房款=總房款_60%_優(yōu)惠比例。

2、合同上簽定房款總額為可為實(shí)付房款，也可為總房款，在銷(xiāo)售上可以盡量引導(dǎo)按實(shí)付房款計(jì)價(jià)(可合理避稅)。

3、對(duì)五年返租：一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。對(duì)十年返租：一次性付款優(yōu)惠1%，按揭不優(yōu)惠。

4、對(duì)老客戶(hù)增加1%的優(yōu)惠。

D、分區(qū)域配合方案操作

根據(jù)公司現(xiàn)有的分區(qū)特點(diǎn)和租金利潤(rùn)特點(diǎn)。可以把分段銷(xiāo)售、五年返租、十年返租，配合使用。

經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售。

在C2棟位置好的區(qū)域劃出部份面積進(jìn)行經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售。只銷(xiāo)售10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以每平米 4200元的價(jià)格銷(xiāo)售。相當(dāng)于35元/㎡·月，十年租金一次性交清租金10年不變。計(jì)算方法： 以100平米為例： 10年經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售金額為：35_50_12_10=21萬(wàn)元

客戶(hù)回報(bào)率：30_8%÷12=20%

特點(diǎn)：

1、展示了_廣場(chǎng)商業(yè)鋪面的升值空間。

2、通過(guò)銷(xiāo)售控制，達(dá)到少數(shù)區(qū)域銷(xiāo)售，不會(huì)造成大量未售資產(chǎn)。

3、20%的年回報(bào)率更具有吸引力。

4、對(duì)黃金區(qū)域本身有很大的升值空間，公司可以獲得更多的利益。 經(jīng)營(yíng)管理思路

(1) 從速組建專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)未來(lái)的商場(chǎng)進(jìn)行管理，從發(fā)展趨勢(shì)看，投資者越來(lái)越看重商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，而商場(chǎng)本身能經(jīng)營(yíng)好才是物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的公司必須考慮商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，要考慮經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)題，并盡可能形成共同投資共同管理商鋪，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，而不是一賣(mài)了之。

(2) 從增加商場(chǎng)附加值的角度出發(fā)，建立商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、管理者的高級(jí)會(huì)員俱樂(lè)部(商會(huì))，使商家在本商場(chǎng)內(nèi)有一個(gè)聚會(huì)和交流生意的常設(shè)地址，令商場(chǎng)業(yè)主享受到超于其他商場(chǎng)的優(yōu)惠條件。

(3) 利用上述兩點(diǎn)建立起來(lái)的優(yōu)勢(shì)，安排各種社會(huì)活動(dòng)，樹(shù)立商場(chǎng)品牌形象。

樓盤(pán)銷(xiāo)售方案3

一、時(shí)間：五一

二、地點(diǎn)：

______售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。

三、人員：

工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓：

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。

五、擬邀媒體：

_電視臺(tái)、_日?qǐng)?bào)、_新聞臺(tái)等。

六、 預(yù)定目標(biāo)：

對(duì)外傳達(dá)______開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大______的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)______的美好前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此 同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立_地區(qū)____房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。

七、會(huì)場(chǎng)布置：

1、主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面，主題為“______開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。

2、簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。

3、禮品發(fā)放區(qū)： 屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。

4、貴賓休息區(qū)：可放在______售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

八、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn)：

1、室內(nèi)外表現(xiàn)

1)彩旗(彩條)

2) 在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3)氣拱門(mén)、氣球

在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。

2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)內(nèi)容：

1)軍樂(lè)隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂(lè)曲，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。

2)腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。

3)舞獅活動(dòng)：在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著______美好的發(fā)展前景。

3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)配合：

以“1000元當(dāng)10000元，不買(mǎi)房也可以輕松賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，形成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。

活動(dòng)文案如下：

為 酬謝首批客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房VIP卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000 元，卡 面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購(gòu)房VIP卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。

抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由_市公證處全程公證。

現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6：00開(kāi)始接受排隊(duì)。

本公司將于20_年9月30日上午8：00開(kāi)始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。

獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。

“購(gòu)房VIP卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，必須與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。

活動(dòng)規(guī)定：參與者必須年滿(mǎn)18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)

購(gòu)房VIP卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格自定。

購(gòu)房VIP卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。

本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)無(wú)效。

4、籌備工作：

1)擬定與會(huì)人員。于 月 日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。

2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。

3)提前5天向_氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋

7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。

5、來(lái)賓身份識(shí)別：來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。

6、人員安排：

1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。

2)工作人員15名;

3)公司工作人員30名;

九、儀式流程：

09：00-09：30 所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類(lèi)工作人員以及表演人員。

09：30-09：50 來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。貴賓到現(xiàn)場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品。客戶(hù)可入售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)并領(lǐng)取宣傳資料。

09：50-10：00 貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。

10：00-10：08 儀式開(kāi)始主持人開(kāi)場(chǎng)白介紹貴賓。

10：08-10：13 公司總經(jīng)理_x致歡迎詞。

10：13-10：25 舞獅表演。

10：25-10：35 政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。

10：35-10：50 主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為_(kāi)_____開(kāi)盤(pán)揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式達(dá)到高潮。

10：50-11：00 主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。

11：00 客戶(hù)簽約，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。

十、媒體：

1、 報(bào)紙廣告

27日、28日、30日在《_日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告，告知______開(kāi)盤(pán)的信息。

2、電視廣告

_電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像，制成VCD，作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由_電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。

3、電臺(tái)廣告

在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出______開(kāi)盤(pán)的信息。

4、印刷品廣告

樓書(shū)、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。

十一、廣告預(yù)算

1.《_日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版 __x元

2.電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報(bào)道 __元

3.電臺(tái)廣告宣傳 __元

4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批 _x元

5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用 __元

(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)

6.氣球(開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道) __元

7.鮮花盆景租賃 __元

共計(jì) ___元

樓盤(pán)銷(xiāo)售方案4

時(shí)間：20_-05——4-08

地點(diǎn)：1、海鹽新天地廣場(chǎng)

2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

活動(dòng)目的：

聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

活動(dòng)安排：

一、 前期廣告宣傳

3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。

引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

因?yàn)檎湎。哉滟F。

金仕開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

二、 搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、 搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

(確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%)

2、 地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)

(a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例)

3、 軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);

樓盤(pán)效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20 套

4、 員工統(tǒng)一著裝

三、 活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)

1、 下午14：00正式開(kāi)始(13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示)

2、 14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、 搖號(hào)開(kāi)始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總

4、 搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)

獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

5、 現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息

6、 公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)

7、 獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)

四、 搖號(hào)辦法

五、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算

樓盤(pán)銷(xiāo)售方案5

對(duì)外傳達(dá)__房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大__房產(chǎn)的'社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)__房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“__第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶(hù)型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立__房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)的關(guān)系。

二、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20__年11月28日(暫預(yù)定)

三、活動(dòng)地點(diǎn)：__房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：__電視臺(tái)、__廣告公司

六、活動(dòng)方案

(一) 前期準(zhǔn)備

1、 到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶(hù)、各媒體記者

2、 購(gòu)買(mǎi)或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤(pán)和鮮花

4、 請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。(請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。)

5、 其他準(zhǔn)備工作